Votre banque refuse de financer votre entreprise et votre trésorerie ne vous permet plus d'attendre. Des fournisseurs doivent être payés, des charges arrivent à échéance ou une dette doit être réglée rapidement. Dans le même temps, un incident bancaire ou une situation financière dégradée peut rendre toute nouvelle demande de crédit difficile.
Pourtant, vous disposez d'un patrimoine immobilier personnel ou professionnel qui représente une valeur mobilisable : votre résidence principale, un appartement mis en location, des bureaux ou encore les murs du local commercial dans lequel vous exercez votre activité.
Même lorsque l'accès au crédit est bloqué, votre actif immobilier conserve une valeur mobilisable à court terme. Selon vos desiderata, il peut être utilisé pour dégager des liquidités, renforcer la trésorerie de votre entreprise ou financer son besoin en fonds de roulement, sans souscrire un nouveau prêt professionnel ou personnel.
La vente à réméré fait partie des solutions alternatives que vous pouvez alors envisager. Il s'agit d'une vente immobilière assortie d'une faculté de rachat, encadrée par le Code civil et formalisée devant notaire. L'opération peut porter aussi bien sur un bien immobilier détenu personnellement par le dirigeant que sur un actif immobilier appartenant à l'entreprise.
Pourquoi votre banque peut-elle refuser de financer votre entreprise ?
Lorsqu'un dirigeant demande un financement professionnel, la banque ne regarde pas seulement la valeur de son patrimoine. Elle analyse également les difficultés financières de l'entreprise et les éléments dont elle dispose pour apprécier le risque.
L'organisme prêteur peut alors consulter plusieurs fichiers gérés par la Banque de France, qui ne répondent toutefois ni aux mêmes objectifs ni aux mêmes situations.
Le FICP, Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, recense certains incidents de remboursement de crédits accordés aux personnes physiques ainsi que les cas de surendettement. L'inscription du dirigeant au FICP peut alors compliquer l'accès de son entreprise à un financement bancaire, notamment lorsqu'il doit se porter caution personnelle.
Le FCC, Fichier central des chèques, recense notamment des incidents liés aux chèques et certaines mesures concernant les cartes bancaires. Une entreprise peut elle-même être inscrite au FCC.
Pour le financement d'une entreprise, il faut également connaître le FIBEN (Fichier bancaire des entreprises). Également géré par la Banque de France, il centralise des informations économiques et financières sur les entreprises françaises et constitue une source de référence pour les établissements et organismes habilités à accorder des financements.
Prenons le cas d'un dirigeant de PME qui doit régler plusieurs fournisseurs après avoir reçu des mises en demeure, alors que sa trésorerie ne le lui permet plus. La société est propriétaire de ses bureaux, mais sa banque refuse de lui accorder une nouvelle ligne de financement en raison d'une situation financière dégradée et d'une capacité de remboursement jugée insuffisante. L'entreprise dispose donc d'un actif immobilier ayant une valeur certaine, mais pas des liquidités nécessaires pour faire face à ses échéances.
C'est précisément ce décalage entre la valeur de votre patrimoine immobilier et l'absence de liquidités disponibles qui peut vous conduire à envisager une solution de monétisation immobilière, plutôt qu'un nouvel emprunt devenu difficile, voire impossible, à obtenir compte tenu des difficultés financières de la société.
FICP, FCC et FIBEN : quelles conséquences sur une demande de financement professionnel ?
Ces trois fichiers n'ont pas la même fonction et leur consultation n'entraîne pas automatiquement un refus de crédit. Ils font toutefois partie des informations que les établissements financiers peuvent prendre en compte pour analyser votre situation et celle de votre entreprise avant d'accorder un financement professionnel.
Une inscription au FICP ou au FCC peut compliquer l'obtention d'un nouveau crédit. De son côté, le FIBEN fournit aux organismes habilités des informations économiques et financières sur votre entreprise. La banque dispose ainsi d'une vision à la fois de votre capacité de remboursement personnelle et de celle de votre entreprise avant de décider si elle accepte de vous accorder un nouveau financement.
Un refus bancaire peut donc intervenir alors même que l'entreprise ou son dirigeant possède un patrimoine immobilier significatif. C'est précisément dans ce contexte que la recherche d'une solution fondée sur la valeur de l'actif immobilier peut prendre tout son sens.
La vente à réméré : une solution encadrée par la loi adaptée aux professionnels
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier tout en se réservant la possibilité de le racheter dans les conditions fixées au contrat.
Ce bien ne doit pas nécessairement être votre résidence principale. Selon votre besoin de trésorerie et les modalités de sortie envisagées, l'opération peut porter sur une maison, un appartement, un bien locatif, des bureaux, les murs d'un local commercial ou tout autre actif immobilier professionnel.
Le principe est concret : le bien est vendu à un acquéreur professionnel, généralement une foncière immobilière ou un fonds d'investissement spécialisé. Le prix de vente peut permettre de dégager des liquidités jusqu'à 60 % de la valeur du bien. Ces fonds peuvent servir à régler des créanciers, payer des fournisseurs, faire face à des échéances fiscales ou sociales ou répondre à un besoin de trésorerie professionnelle à court terme.
Ce mécanisme est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil. L'article 1659 définit la faculté de rachat et l'article 1660 prévoit qu'elle ne peut être stipulée pour une durée supérieure à cinq ans.
Il ne s'agit pas d'un nouveau prêt professionnel venant ajouter des mensualités supplémentaires à vos charges. Le bien est réellement vendu et sa propriété transférée à l'acquéreur par l'acte authentique signé devant notaire. Les frais liés à l'opération sont directement prélevés sur le prix de vente selon les conditions prévues au contrat.
Vous pouvez toutefois continuer à occuper ou à utiliser le bien lorsqu'une convention d'occupation le prévoit. Une indemnité d'occupation est alors fixée contractuellement en contrepartie de cet usage.
Cette possibilité est particulièrement importante lorsqu'il s'agit d'un actif professionnel. Si vous êtes commerçant et vendez les murs de votre local, par exemple, vous devez pouvoir continuer à y exercer votre activité pendant la durée de l'opération, dans les conditions définies au contrat.
La faculté de rachat doit également être préparée dès le départ. Elle vous donne le droit de récupérer le bien vendu, mais ne garantit pas que vous disposerez des fonds nécessaires pour exercer ce droit. Il faut donc déterminer en amont comment vous pourrez financer son rachat : retour à meilleure fortune de l'entreprise, nouveau financement bancaire, nouvelles sources de revenus, cession d'un autre actif ou rentrée de fonds attendue.
Si vous n'exercez pas votre faculté de rachat dans le délai prévu, l'acquéreur reste définitivement propriétaire du bien. Ce risque doit être pleinement mesuré avant de vous engager. Votre stratégie de sortie doit donc être définie avant la signature, en prévoyant le financement du rachat ou, si celui-ci devenait impossible, la revente du bien à un tiers dans les délais impartis.
Qui peut y avoir recours ? Cas concrets pour les professionnels
La vente à réméré est une solution à privilégier lorsque le besoin de trésorerie ne peut pas être financé par un crédit bancaire traditionnel. La valeur d'un actif immobilier personnel ou professionnel peut alors être mobilisée pour débloquer les fonds nécessaires.
Un dirigeant de TPE peut avoir accumulé des dettes sociales, fiscales ou des factures fournisseurs impayées tout en étant propriétaire, à titre personnel, d'une maison ou d'un appartement dont la valeur peut permettre de dégager la trésorerie nécessaire à son entreprise.
Un professionnel libéral peut connaître plusieurs mois de baisse d'activité tout en étant propriétaire des bureaux dans lesquels il exerce, dont la valeur peut constituer une source de liquidités pour poursuivre son activité.
Un commerçant peut manquer de trésorerie alors qu'il est propriétaire des murs de son local commercial. Il faut bien distinguer ici le fonds de commerce des murs : ce sont les murs qui constituent l'actif immobilier dont la valeur peut être utilisée pour apporter de nouvelles liquidités à l'entreprise.
Pour un artisan, il peut s'agir d'un atelier, d'un entrepôt ou d'un autre bien immobilier utilisé pour son activité dont la valeur peut permettre de financer un besoin de trésorerie, d'apurer des dettes ou de poursuivre son activité.
Un investisseur immobilier peut être confronté à des loyers impayés, à une période de vacance locative ou avoir besoin de réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes, tout en détenant un ou plusieurs biens locatifs dont la valeur peut être convertie en liquidités sans être contraint de les vendre dans la précipitation.
Un marchand de biens peut avoir besoin de trésorerie pour financer des travaux, finaliser une opération en cours ou saisir une nouvelle opportunité d'acquisition, tout en détenant un ou plusieurs biens immobiliers en stock dont la valeur peut servir à dégager les fonds nécessaires pour pérenniser son activité.
Enfin, un promoteur immobilier peut être confronté à un besoin de fonds rapidement pour acquérir un terrain, financer les études de faisabilité et les dépenses préalables au lancement du programme (permis de construire, honoraires d'architecte, assurances), démarrer les travaux de gros œuvre ou financer l'achèvement et l'aménagement des lots, tout en détenant un terrain, un immeuble ou des lots achevés ou en cours de commercialisation dont la valeur peut constituer une source de financement pour poursuivre son opération.
Dans chacune de ces situations, une estimation permet d'abord de déterminer la valeur de l'actif immobilier susceptible d'être mobilisé.
La nature du bien ne suffit cependant pas à rendre l'opération possible. Son mode de détention doit être vérifié. Un appartement détenu personnellement par le dirigeant et un local appartenant à une société ne présentent pas la même configuration juridique.
Les éventuelles hypothèques ou garanties existantes sur le bien, le montant des dettes exigibles ainsi que le besoin de liquidités recherché doivent également être examinés afin de valider la faisabilité de l'opération.
Il faut enfin préparer votre stratégie de sortie dès la mise en place de l'opération. Si vous souhaitez récupérer votre actif immobilier, vous devez déterminer comment vous financerez son rachat à l'issue de la vente à réméré.
Nos échanges permettront d'anticiper les modalités de rachat avant même la signature de l'opération et d'envisager sereinement la récupération de votre bien.
- Votre activité pourra-t-elle retrouver un niveau suffisant pour dégager à nouveau de la trésorerie et financer le rachat de votre bien ?
- Vos revenus personnels à venir permettront-ils de stabiliser votre structure financière et de retrouver une capacité d'emprunt auprès d'un établissement bancaire ?
- De nouvelles sources de revenus personnels ou professionnels sont-elles prévues pendant la durée de l'opération ?
- Disposez-vous d'autres actifs ou placements susceptibles d'être cédés à court terme pour financer tout ou partie du rachat ?
- Une rentrée de fonds significative est-elle attendue (nouveau contrat client, cession d'entreprise, héritage, vente d'un autre bien immobilier, versement de dividendes, etc.) ?
- Si le rachat s'avérait impossible, seriez-vous prêt à envisager la revente de votre bien à un tiers ?
Comment SOLVEO traite la demande urgente de trésorerie d'un professionnel : les 5 étapes
Lorsqu'un dirigeant doit régler une dette, financer son besoin en fonds de roulement (BFR) ou reconstituer sa trésorerie, il doit savoir rapidement si son patrimoine immobilier peut lui permettre de débloquer les liquidités nécessaires et quelles sont ses chances de faire aboutir son dossier dans les délais impartis.
Cette contrainte de temps est souvent déterminante : plusieurs mois ont parfois déjà été consacrés à la recherche d'un financement bancaire traditionnel qui a finalement été refusé. Une échéance fiscale, sociale ou bancaire, ou encore des factures fournisseurs impayées, peuvent alors devenir urgentes, laissant au dirigeant un délai très court pour trouver une solution de trésorerie alternative.
1. Pré-étude non engageante et gratuite
Les experts SOLVEO examinent votre projet et déterminent avec vous le montant des liquidités recherché, les dettes existantes à rembourser (en priorité les créances dues à l'administration fiscale et aux organismes prêteurs) ainsi que le patrimoine immobilier susceptible d'être utilisé pour l'opération.
Cette première étape comprend l'analyse de la valeur du bien, de son mode de détention ainsi que des garanties existantes (hypothèques, nantissements) qui y sont rattachées. Elle permet de déterminer avec une certaine précision la faisabilité de l'opération et le montant de trésorerie pouvant être dégagé.
2. Proposition commerciale et validation de l'opération
Lorsque l'opération apparaît réalisable, SOLVEO vous présente généralement sous 72 heures une proposition commerciale chiffrée détaillant le prix de vente envisagé, la durée de l'opération, les frais liés à la vente (frais d'acte notarié, indemnité d'occupation), le montant net vendeur à percevoir après déduction de l'ensemble des frais, ainsi que les conditions de rachat du bien.
Si vous souhaitez poursuivre, le mandat de vente et les documents d'information précontractuelle vous sont transmis pour consultation et signature afin de vous permettre d'appréhender précisément le fonctionnement de l'opération, ses conditions financières et le rôle des différents intervenants.
Après acceptation de la proposition commerciale, l'acquéreur professionnel diligente une expertise immobilière indépendante afin de confirmer la valeur vénale du bien. Les caractéristiques du bien, son état ainsi que sa conformité aux règles d'urbanisme en vigueur sont également vérifiés avant que l'acquéreur professionnel ne confirme définitivement son intention d'acquérir le bien.
3. Emission de l'offre d'achat
Une fois ces vérifications réalisées et le dossier validé, l'acquéreur professionnel formalise son engagement à travers une offre d'achat.
Selon les caractéristiques du dossier, l'acquéreur peut être IMMORIA, notre propre véhicule d'investissement, ou l'une de nos foncières partenaires.
L'offre d'achat reprend l'ensemble des conditions précédemment définies. Sa signature par les parties constitue une étape déterminante permettant de formaliser leur accord et de préparer la rédaction du contrat définitif par le notaire.
Vous connaissez ainsi l'ensemble des conditions financières et contractuelles de l'opération avant de vous engager dans la vente définitive.
4. Signature de l'acte authentique chez le notaire
La vente est finalisée devant notaire. L'acte authentique officialise le transfert de propriété, organise le remboursement des créanciers lorsque des dettes sont exigibles et prévoit le versement du solde des fonds au vendeur sous 72 heures.
Dans des conditions normales, le délai nécessaire à la réalisation complète d'une opération avec SOLVEO est d'environ 45 jours. Ce délai reste indicatif : il ne constitue ni un délai légal ni une garantie.
Lorsqu'une échéance financière ou une procédure judiciaire impose d'agir en urgence, nos équipes travaillent en étroite collaboration avec le notaire afin d'accélérer les différentes étapes de la vente, lorsque cela est possible. Dans le cadre d'une saisie immobilière, le notaire chargé d'instruire la vente peut ainsi intervenir auprès des créanciers poursuivants et contribuer à la préparation des démarches nécessaires devant le juge de l'exécution (JEX), en coordination avec les autres professionnels du droit intervenant au dossier.
5. Rachat du bien ou revente à un tiers
La dernière étape consiste à mettre en œuvre la stratégie de sortie définie dès le début de l'opération. Si votre capacité financière s'est rétablie et que vous disposez des fonds nécessaires, vous pouvez exercer votre faculté de rachat dans les conditions et le délai stipulés dans le contrat et redevenir propriétaire de votre bien.
Le rachat peut être financé grâce au retour à meilleure fortune de votre activité, à un nouveau financement bancaire, à de nouvelles sources de revenus personnels ou professionnels, à la cession d'autres actifs ou à une rentrée de fonds attendue.
En revanche, si votre situation financière ne vous permet finalement pas de lever l'option de rachat, la revente du bien à un tiers peut être envisagée avant le terme du contrat. Cette solution doit toutefois être suffisamment anticipée afin de disposer du temps nécessaire pour rechercher un acquéreur solvable sur le marché et finaliser la vente dans les délais impartis.
Pourquoi choisir SOLVEO plutôt qu'un autre acteur de la profession ?
Lorsqu'un actif immobilier est utilisé pour dégager des liquidités, le choix de l'organisme qui structure l'opération et de l'acquéreur qui achètera le bien est déterminant. Ainsi, vous ne devez pas uniquement comparer le montant mobilisable annoncé (net vendeur) ou le délai de réalisation : vous devez savoir qui prendra réellement la décision d'investir, dans quelles conditions et comment la sortie de l'opération sera préparée.
De nombreux acteurs du marché interviennent exclusivement comme intermédiaires. Ils peuvent réaliser une étude et présenter une proposition commerciale chiffrée, mais restent dépendants de la décision finale d'un investisseur professionnel extérieur. Une opération initialement présentée comme réalisable peut donc être refusée lorsque le dossier est soumis à l'acquéreur.
Lorsque le besoin de trésorerie est urgent, cela peut entraîner une perte de temps précieuse. Pendant ce temps, les échéances continuent de courir et les solutions encore disponibles peuvent progressivement se réduire.
SOLVEO dispose d'un positionnement différent. Nous assurons la structuration et l'accompagnement de l'opération jusqu'au rachat ou à la revente du bien, tout en disposant de notre propre foncière, IMMORIA, susceptible d'intervenir directement comme acquéreur. Lorsque les caractéristiques du dossier le justifient, nous pouvons également le présenter à nos investisseurs partenaires afin d'étudier plusieurs possibilités d'acquisition.
Cette approche unique permet de ne pas dépendre exclusivement de la décision d'un investisseur extérieur et d'identifier plus rapidement la solution d'acquisition adaptée à votre besoin. Lorsque IMMORIA intervient directement comme acquéreur, le vendeur bénéficie d'un interlocuteur unique, de l'étude initiale jusqu'au versement des fonds, ce qui limite les intermédiaires et les validations successives. Cette organisation permet ainsi de mieux maîtriser les délais annoncés et de sécuriser la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération.
Notre accompagnement ne s'arrête pas au versement des fonds. Un commerçant qui utilise les murs de son local pour régler des dettes professionnelles doit, par exemple, anticiper dès le départ la manière dont il pourra ensuite racheter son bien ou, si nécessaire, le revendre.
L'étude ne doit donc pas seulement répondre à la question : « Quelle somme mon bien peut-il permettre de dégager ? » Elle doit aussi déterminer si l'opération est adaptée à vos attentes et comment vous pourrez en sortir dans les meilleures conditions.
N'attendez pas que le manque de trésorerie mette votre activité en difficulté
Un refus de prêt professionnel lorsque vous êtes interdit bancaire peut rapidement mettre votre activité sous pression : des factures à régler en urgence pour éviter le blocage de fournisseurs clés, des charges sociales ou fiscales à régulariser pour prévenir une procédure de recouvrement, un besoin en fonds de roulement trop élevé qui freine la poursuite de l'activité ou encore des difficultés à payer les salaires pouvant créer des tensions au sein de l'entreprise.
Face à cette contrainte, la recherche de trésorerie ne doit pas se limiter aux solutions bancaires traditionnelles. Lorsque ces dispositifs ne sont plus accessibles, d'autres solutions alternatives existent et peuvent notamment s'appuyer sur la valeur de votre patrimoine immobilier.
Si vous êtes propriétaire, vous disposez peut-être d'un actif immobilier personnel ou professionnel susceptible de vous permettre de dégager les liquidités nécessaires : une maison, un appartement, des bureaux, un terrain ou encore les murs d'un local commercial.
La vente à réméré permet, lorsque le dossier s'y prête, d'utiliser la valeur de cet actif dans le cadre d'une vente assortie d'une faculté de rachat. Le mécanisme est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil et l'opération est formalisée devant notaire.
La valeur du bien, sa disponibilité, les dettes à régler, les garanties prises par l'organisme prêteur et surtout les conditions permettant son rachat à l'issue de l'opération sont autant d'éléments qui doivent être étudiés avant toute décision.
Les experts SOLVEO peuvent ainsi examiner différentes solutions de monétisation immobilière, comme la vente à réméré, la vente avec complément de prix ou le portage immobilier, afin d'identifier celle qui correspond le mieux à votre situation.
Le refus d'un financement bancaire ne doit donc pas mettre fin à votre recherche de trésorerie : la valeur de votre patrimoine immobilier constitue un levier puissant pour accéder à des solutions alternatives au crédit bancaire traditionnel et obtenir des liquidités dans des délais très courts.
