Votre banque vient de refuser votre demande de financement alors que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier ? Lorsque le besoin de trésorerie est urgent, un refus bancaire peut rapidement devenir préoccupant : échéances à régler, dette fiscale à rembourser, procédure de saisie immobilière, besoin de trésorerie professionnelle pour une entreprise…
Pourtant, un refus de crédit ne signifie pas nécessairement qu'il n'existe plus de solution.
Lorsqu'un propriétaire dispose d'un patrimoine immobilier, la valeur de ce bien peut, dans certaines situations, permettre de mobiliser des liquidités autrement que par un financement bancaire classique.
Parmi ces solutions figure la vente à réméré, un dispositif juridique encadré par le Code civil qui permet de vendre temporairement un bien immobilier tout en conservant une faculté de rachat et l'usage du bien pendant tout la durée de l'opération.
Pourquoi une banque peut-elle refuser votre financement ?
L'obtention d'un crédit bancaire dépend de nombreux critères. L'établissement prêteur examine notamment vos revenus, vos charges, vos dettes, votre situation professionnelle, votre reste à vivre, votre âge, votre historique bancaire et vos antécédents médicaux. L'ensemble de ces éléments est analysé par des algorithmes afin d'évaluer votre capacité à rembourser le crédit et le niveau de risque que représente le financement.
De nombreux emprunteurs potentiels se retrouvent ainsi exclus des circuits bancaires traditionnels parce qu'ils ne répondent pas à l'un ou plusieurs des critères d'octroi de leur banque. Certains peuvent d'ailleurs être surpris de voir leur demande refusée alors même qu'ils sont clients de l'établissement depuis de nombreuses années.
Le crédit immobilier est également soumis à un cadre réglementaire précis, que tout emprunteur doit connaître.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre notamment le taux d'endettement maximum des emprunteurs, généralement limité à 35% des revenus, ainsi que la durée maximale des prêts, fixée à 25 ans dans la plupart des situations. Ces règles peuvent limiter l'accès au crédit, même lorsque le demandeur dispose d'un patrimoine immobilier significatif.
À cela s'ajoute le taux d'usure, qui correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un établissement de crédit peut accorder un prêt. Fixé chaque trimestre par la Banque de France, il vise notamment à protéger les emprunteurs contre des conditions de financement excessives et peut, dans certaines situations, empêcher l'obtention du crédit recherché.
Certaines situations rendent ainsi l'accès au crédit plus difficile :
- un taux d'endettement déjà élevé au regard des revenus du foyer
- une baisse récente ou durable des revenus
- une situation professionnelle considérée comme insuffisamment stable ou présentant une ancienneté jugée trop faible, notamment pour certains travailleurs indépendants, dirigeants d'entreprise ou auto-entrepreneurs
- un âge élevé au moment de la demande, notamment lorsque l'emprunt doit être souscrit sur une durée importante
- un historique bancaire défavorable ou des incidents de paiement récents
- une inscription au fichier FICP ou au FCC
- un montant de financement demandé jugé trop important au regard de la capacité de remboursement estimée par l'établissement prêteur
- un reste à vivre insuffisant une fois l'ensemble des charges du foyer déduit
Le problème est parfois paradoxal : vous possédez un bien immobilier qui a une valeur importante, mais votre situation financière ne vous permet pas d'obtenir le financement dont vous avez besoin.
Dans ce cas, une approche différente peut être étudiée : plutôt que de s'appuyer principalement sur votre capacité d'emprunt, l'opération repose sur la valeur de votre patrimoine immobilier.
L'exclusion de la valeur nette du patrimoine immobilier dans les procédures d'octroi de crédit a de lourdes conséquences et prive de nombreux propriétaires de l'accès au crédit traditionnel.
La vente à réméré : une alternative au crédit bancaire peu connue
Bien qu'encore méconnue de nombreux propriétaires, la vente à réméré est une solution financière ancienne, encadrée par le Code civil depuis plus de 200 ans.
Son principe est relativement simple : le propriétaire vend son bien à un investisseur tout en conservant une faculté de rachat pendant une période définie dans l'acte.
Le propriétaire reçoit le prix de vente, pouvant représenter jusqu'à 60% de la valeur vénale du bien, et peut utiliser les fonds pour régler tout ou partie des dettes identifiées dans le cadre de l'opération.
Il conserve par ailleurs l'usage du bien pendant la durée prévue, en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation.
La faculté de rachat est systématiquement prévue dès la signature de l'acte. Le vendeur dispose ainsi d'un délai déterminé, généralement compris entre 12 et 24 mois, pour rétablir sa situation financière et rechercher, lorsque cela est possible, un nouveau financement lui permettant de racheter son bien.
Le mécanisme est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil et l'opération est réalisée par acte authentique devant notaire.
Comment fonctionne une vente à réméré ?
1. L'étude de votre situation
La première étape consiste à déterminer si l'opération est réellement adaptée à votre situation.
Chez SOLVEO, l'analyse porte notamment sur la valeur du bien, le montant des dettes à régler, le besoin de trésorerie et la stratégie de sortie envisagée, afin de construire ensemble une opération réaliste et protectrice de vos intérêts.
Dans certains cas, même lorsque la valeur du bien est suffisante pour envisager une opération, le montant pouvant être mobilisé après règlement des dettes ne permet pas d'atteindre le niveau de fonds recherché. Cette analyse préalable permet donc de vérifier que l'opération répond réellement à votre besoin de trésorerie.
Cette étude permet également de déterminer le montant pouvant être mobilisé et les conditions dans lesquelles l'opération pourrait être réalisée.
2. La vente du bien chez le notaire
Lorsque la faisabilité est confirmée, la vente est réalisée par acte authentique chez le notaire.
Le prix de vente est versé conformément aux modalités prévues dans l'acte.
Une partie des fonds peut notamment servir à régler les créances identifiées : capital restant dû sur un prêt immobilier ou un crédit à la consommation, dettes fiscales ou sociales, arriérés de charges de copropriété, intérêts ou pénalités de retard, dettes personnelles ou professionnelles, selon la situation.
L'objectif est de vous permettre de retrouver une situation financière plus stable.
3. Le maintien dans les lieux
La vente ne signifie pas nécessairement que vous devez quitter votre logement. Bien au contraire, ce dispositif vous permet de rester dans votre bien et d'éviter de devoir rechercher un nouveau logement dans la précipitation, ce qui peut s'avérer particulièrement compliqué compte tenu de votre situation financière délicate et entraîner des coûts de déménagement importants lorsqu'ils ne sont pas anticipés.
Pendant la durée de l'opération, vous pouvez continuer à occuper votre bien dans les conditions prévues au contrat, en contrepartie d'une indemnité d'occupation qui s'apparente à un loyer, mais dont le montant est généralement prélevé directement sur les fonds issus de la vente.
Pour un bien professionnel, le dispositif offre également au dirigeant la possibilité de continuer à utiliser ses locaux et à poursuivre son activité sans interruption.
4. Le rachat du bien
Pendant la durée de l'opération, vous disposez contractuellement d'une faculté exclusive de rachat. Cela signifie que vous pouvez, à tout moment pendant la durée prévue au contrat, racheter votre bien dès lors que vous avez réuni les fonds nécessaires, en levant cette option auprès du notaire.
Le rachat peut notamment être financé grâce à un nouveau prêt bancaire, une rentrée de fonds (héritage, vente d'un autre bien immobilier, par exemple) ou toute autre solution de financement adaptée à votre situation.
L'objectif est généralement de profiter de cette période de 12 à 24 mois pour assainir sa situation financière, améliorer sa capacité d'emprunt et rechercher un nouveau financement bancaire.
Si le financement est obtenu, le prix et les conditions de rachat prévus dans l'acte permettent de réaliser la faculté de rachat de votre bien.
Il est important de rappeler que la vente à réméré n'est ni un crédit ni un prêt bancaire et qu'elle comporte un véritable transfert de propriété. Le rachat doit donc être préparé dès le début de l'opération et réalisé dans les conditions et le délai prévus dans l'acte.
Vente à réméré ou prêt bancaire : quelle différence ?
| Crédit bancaire classique | Vente à réméré |
|---|---|
| La banque analyse principalement la capacité de remboursement, la situation professionnelle, l'historique bancaire, l'âge et les antécédents médicaux du demandeur. | L'opération s'appuie uniquement sur la valeur du bien immobilier, l'endettement et le besoin de trésorerie du propriétaire. |
| Le financement prend la forme d'un emprunt bancaire. | Il s'agit d'une vente avec faculté de rachat, avec transfert temporaire de propriété à l'acquéreur. |
| Les mensualités du crédit doivent être remboursées pendant toute la durée du prêt. | Une indemnité d'occupation est généralement prévue pendant la durée de l'opération. Son montant peut être prélevé directement sur les fonds issus de la vente. Aucun prélèvement ou mensualité n'est ensuite à régler. |
| L'accord dépend de l'analyse du dossier bancaire et du profil de l'emprunteur. | La faisabilité dépend essentiellement de la valeur du bien, des dettes à rembourser et du besoin global de trésorerie. |
| Le bien reste la propriété de l'emprunteur. | Le bien est temporairement vendu à un investisseur professionnel, jusqu'à son éventuel rachat par le vendeur. |
| L'obtention du financement peut être difficile et particulièrement longue, sans garantie d'accord. | Une offre d'achat peut être transmise par l'acquéreur professionnel dans les 72 heures suivant l'étude du dossier, lorsque les conditions de l'opération sont réunies. |
Cette comparaison ne signifie pas que la vente à réméré constitue une solution systématiquement préférable au crédit bancaire. Il s'agit d'un dispositif alternatif, destiné notamment aux propriétaires qui ne peuvent pas accéder au crédit bancaire traditionnel, et qui doit être étudié au cas par cas en fonction de leur situation et de leur projet patrimonial.
Dans quelles situations la vente à réméré doit-elle être privilégiée ?
Éviter ou traiter une situation de saisie immobilière
Lorsqu'une procédure de saisie immobilière est engagée, les délais deviennent particulièrement importants. La procédure débute généralement par la signification d'un commandement de payer valant saisie. C'est à ce stade qu'il est idéal d'envisager une vente à réméré, car elle permet de disposer du temps nécessaire pour étudier et mettre en place l'opération avant que la procédure ne soit trop avancée.
Jusqu'à l'audience d'orientation, la vente à réméré peut ainsi constituer une solution efficace et sécurisée pour mobiliser rapidement des liquidités, régler les sommes dues aux créanciers poursuivants et chercher à mettre fin à la procédure de saisie immobilière avant la vente forcée du bien.
La faisabilité dépend toutefois de l'état d'avancement de la procédure, du montant des créances à régler et de la valeur du bien.
Ainsi, plus la situation est prise en charge tôt, plus les possibilités d'action sont importantes et plus il est possible de mettre en place une solution dans de bonnes conditions.
Devoir rembourser rapidement une dette fiscale
Une dette fiscale importante peut rapidement entraîner des difficultés de trésorerie et des mesures de recouvrement aux lourdes conséquences pour les particuliers et professionnels. Elle peut notamment concerner des impôts ou taxes impayés, des charges dues à l'URSSAF ou encore des sommes réclamées à la suite d'un contrôle fiscal.
Lorsqu'un propriétaire dispose d'un patrimoine immobilier suffisant, la vente à réméré peut être étudiée pour mobiliser une partie de la valeur de son bien, régler les sommes dues aux créanciers et retrouver une situation financière plus stable.
Faire face à une tension de trésorerie professionnelle
Les dirigeants peuvent également rencontrer des difficultés de trésorerie malgré la valeur de leur patrimoine immobilier. Il peut notamment s'agir d'un besoin de trésorerie pour régler des dettes fournisseurs, des charges sociales ou fiscales, des échéances bancaires, financer un besoin en fonds de roulement ou faire face à une baisse temporaire d'activité.
Dans certaines situations, les murs professionnels ou le patrimoine immobilier personnel du dirigeant peuvent être mobilisés afin de dégager rapidement des liquidités et permettre à l'entreprise de faire face à ses besoins financiers.
L'opération doit alors être étudiée avec attention, notamment au regard de la situation financière de l'entreprise, du montant des dettes à régler, de la valeur du patrimoine immobilier et de ses perspectives de redressement ou de développement.
Se voir refuser un financement bancaire
Un propriétaire peut être confronté à un refus de crédit en raison de son niveau d'endettement, d'une baisse temporaire de revenus, de son âge ou d'un historique bancaire défavorable.
La vente à réméré peut parfois constituer une solution temporaire permettant de prendre le temps de réorganiser sa situation financière et de préparer un nouveau financement.
Etre fiché bancaire (FICP ou FCC)
Notre expérience nous démontre chaque jour qu'une inscription au fichier FICP ou au FCC complique fortement l'accès au crédit bancaire classique.
La vente à réméré n'étant pas un crédit bancaire, une inscription au FICP ou au FCC ne constitue pas, en elle-même, un frein à la mise en place de cette solution.
Cela ne signifie toutefois pas qu'un dossier est automatiquement accepté. L'étude de faisabilité est réalisée en collaboration avec le propriétaire afin de répondre au mieux à son besoin de trésorerie, de préserver ses intérêts et de maximiser les chances de trouver une solution compatible avec les critères d'investissement de l'acquéreur professionnel.
Combien puis-je obtenir avec une vente à réméré ?
Le montant mobilisable dépend principalement de la valeur de votre bien, du montant des dettes à rembourser, des frais liés à l'opération et des perspectives de rachat. Ces éléments doivent notamment être analysés pour déterminer la faisabilité de l'opération.
Certains points peuvent toutefois limiter la faisabilité de l'opération, notamment lorsqu'ils concernent la situation juridique du bien ou du propriétaire : indivision, difficultés importantes liées à la copropriété, propriétaire placé sous curatelle ou tutelle, occupation du bien par un tiers sans bail de location, nantissement ou autre garantie prise sur le bien pouvant limiter sa vente, ou encore toute situation juridique particulière.
Les caractéristiques du bien et de son environnement sont également prises en compte. Il peut s'agir, par exemple, de la proximité immédiate d'une autoroute, d'une voie ferrée ou d'un aéroport, d'une localisation très excentrée ou située sur un marché immobilier peu liquide, mais aussi d'un bien atypique ou à usage spécifique (ferme, ranch, propriété équestre, etc.) pour lequel le nombre d'acquéreurs professionnels potentiels est plus limité.
L'objectif n'est donc pas simplement de déterminer combien vaut le bien, mais de vérifier si le montant pouvant être mobilisé permet réellement de résoudre la situation rencontrée.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Le délai dépend de chaque dossier et précisément de la complexité de la situation, de la nature du bien et de la rapidité avec laquelle les différents justificatifs peuvent être réunis.
Une première étude permet généralement de déterminer rapidement si le projet peut être envisagé. Lorsque la faisabilité est confirmée et que l'ensemble des justificatifs nécessaires a été rassemblé, les équipes de SOLVEO coordonnent les différentes étapes jusqu'à la signature de l'acte chez le notaire.
Dans une situation classique, le délai global est généralement d'environ 45 jours à compter de la validation du dossier complet. Ce délai peut toutefois être réduit à moins de 30 jours lorsque la situation présente un caractère particulièrement urgent et que toutes les conditions nécessaires sont réunies.
Il est donc important de distinguer le délai d'étude du dossier, qui peut être réalisé en seulement quelques jours, du délai nécessaire à la réalisation complète de l'opération et au versement des fonds, qui est généralement d'environ 45 jours.
Quel est le rôle de SOLVEO ?
Chez SOLVEO, notre rôle ne consiste pas simplement à rechercher une solution de trésorerie.
Nous accompagnons le propriétaire dans l'ensemble de sa réflexion : analyse de sa situation, estimation du bien, étude des dettes exigibles, détermination du besoin de trésorerie, recherche d'une solution adaptée et coordination avec les différents professionnels intervenant dans l'opération.
SOLVEO s'appuie également sur IMMORIA, sa foncière dédiée aux opérations de vente à réméré et vente avec complément de prix, qui peut réaliser directement certaines acquisitions sur fonds propres, sans recourir à un financement bancaire. Cette approche, sans intermédiaire entre SOLVEO et l'acquéreur, permet de maîtriser de bout en bout le processus d'acquisition et de ne pas dépendre systématiquement de la recherche d'un investisseur professionnel pour réaliser l'opération.
Notre approche repose sur un principe simple : évaluer d'abord la valeur potentielle du patrimoine immobilier et de la situation du propriétaire pour déterminer si une solution est envisageable.
Chaque dossier est étudié individuellement. Une opération n'est proposée que lorsqu'elle présente une cohérence suffisante entre la valeur du bien, le montant à mobiliser, les dettes à régler et la possibilité d'envisager un rachat à terme.
Une opération encadrée par un notaire
La vente à réméré est une opération immobilière qui entraîne un transfert de propriété. Elle doit donc être abordée avec sérieux et transparence.
L'acte de vente est signé chez un notaire, qui intervient notamment dans la rédaction juridique de l'acte ainsi que dans le traitement des flux financiers liés à la transaction.
Le contrat précise les conditions de la vente, la faculté de rachat, sa durée et les modalités financières négociées entre les parties.
Le notaire sécurise juridiquement l'acte, mais il ne garantit pas la capacité future du vendeur à racheter son bien.
C'est pourquoi la préparation de la sortie doit être envisagée dès le début de l'opération. L'objectif est d'anticiper les conditions du futur rachat et de préserver au mieux les intérêts du propriétaire afin de limiter le risque de perdre son bien et le capital qu'il représente.
Bon à savoir
La vente à réméré est un mécanisme juridique ancien, dont les origines remontent au Moyen Âge. En France, son cadre légal a été officiellement consacré par le Code civil de 1804, sous l'impulsion de Napoléon, aux articles 1659 et suivants. À l'origine, ce dispositif permettait notamment de répondre aux besoins de financement dans un contexte où le prêt à intérêt était fortement encadré, voire interdit dans certaines situations.
Plus de deux siècles plus tard, la vente à réméré demeure inscrite dans le Code civil et constitue une solution efficace permettant à un propriétaire de mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier tout en conservant une faculté de rachat.
Quels sont les points à vérifier avant de se lancer ?
Une vente à réméré peut apporter une réponse dans certaines situations de tension financière, mais elle ne doit pas être présentée comme une solution automatique.
Avant de s'engager, il est notamment important de vérifier :
- la valeur réelle du bien
- le montant total des dettes à régler
- les frais liés à l'opération
- le montant de l'indemnité d'occupation
- la durée prévue pour la faculté de rachat
- le prix et les conditions du rachat
- les perspectives de refinancement à terme
- la solidité financière et la capacité de l'acquéreur à réaliser effectivement l'acquisition dans les délais prévus
Le mot de l'expert
Une attention particulière doit être portée au choix de l'acquéreur. Il est préférable de privilégier un investisseur professionnel ou une foncière disposant d'une assise financière solide et de fonds immédiatement mobilisables, plutôt qu'un investisseur particulier dont la capacité d'acquisition peut dépendre de l'obtention préalable d'un financement bancaire. Cette vérification permet de sécuriser davantage la réalisation de la vente et d'éviter qu'une opération ne soit retardée ou remise en cause faute de financement de l'acquéreur.
Le point essentiel est de disposer d'un scénario de sortie réaliste dès le début de l'opération. Il est notamment important d'identifier les ressources ou le financement qui pourraient permettre le rachat du bien à terme, afin de ne pas se retrouver au terme de l'opération dans l'impossibilité de lever la faculté de rachat.
Votre banque refuse votre financement ? Votre bien peut se révéler être une solution alternative
Un refus bancaire n'est jamais une situation agréable, particulièrement lorsque vous devez trouver rapidement des liquidités.
Mais avant de multiplier les demandes de crédit ou de laisser votre situation financière se dégrader, il peut être utile d'étudier une solution qui repose directement sur la valeur de votre patrimoine immobilier.
La vente à réméré fait partie de ces solutions. Elle permet, sous certaines conditions, de mobiliser une partie de la valeur de votre patrimoine immobilier sans recourir à un crédit bancaire classique.
Chez SOLVEO, nous élaborons une étude de faisabilité gratuite et sans engagement sous 48h afin de déterminer si votre situation peut relever de ce dispositif.
Notre première analyse porte sur votre bien, sa valeur, le montant que vous souhaitez mobiliser et les dettes à traiter. Elle permet ensuite de déterminer si une opération peut être construite dans des conditions réalistes et protectrices de vos intérêts.
